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文章来源:白银新闻网 发布时间:2019-09-22 22:25:52  【字号: 大  中  小 】

  新凤凰分分pk拾 |防范风险房企海外发债收紧|||||||

海外发债收紧,房♀♀♀♀∑笕谧世Ь秤忠淮纬鱿衷诰酃獾葡隆

近日,国家发展与改革委发布的《光♀♀→家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债赦♀♀£请备案登记有关要求的通知》明确,封♀♀】地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中♀♀〕て诰惩庹务。房地产企业在♀♀⊥庹备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详♀♀∠感畔,包括债务规模、期限情况、经发改委备案登♀♀〖乔榭龅龋并提交《企业发行外债真实性承诺函♀♀♀》。这意味着,房企境外发债所募资金的用途仅剩下♀♀ 俺セ咕烧”。

上述《通知》的发布b♀♀‖无疑为一些希望通过发行美元债缓解资♀♀〗鹆囱沽Φ姆科笊狭私艄恐洹

据了解,此次《通知》主要是为了完善房地产企业发♀♀⌒型庹备案登记管理,强化市场♀♀≡际机制,防范房地产企业发行♀♀⊥庹可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发这♀♀」。

这殊♀♀∏继监管部门加强对房地产信托业务调控之♀♀『螅再度对房企海外发债进行规范。<♀♀/p>

对此,有投行人士向记者分析,收紧房♀♀∑蠛M夥⒄,和近期房地产信托业务♀♀∈战粢谎,主要是为了防范风险。  

由松到紧

2019♀♀∧甑谝患径龋地产融资环境延续宽松趋殊♀♀∑。但今年第二季度以来,房♀♀∑笕谧驶肪橙赐蝗豢始收紧。

今年初,房企的融资环境♀♀∠喽钥硭伞

2019年1月♀♀。央行自2018年以来第五次下调存款准备金率,进♀♀∫徊较蚪鹑谑谐∈头帕鞫性。

在此背景下,2019拟♀♀£第一季度,地产融资环锯♀♀〕延续宽松趋势。

多名房企高♀♀」茉诮衲耆国两会期间接受记者采访时表示,今年肉♀♀≮资较去年更容易,对今年的房♀♀〉夭信贷比较乐观。

然而,今年第二季度以棱♀♀〈,房企融资环境却突然开始♀♀∈战簟

4月19日,中央政治局会意♀♀¢明确,“要坚持房子是用♀♀±醋〉摹⒉皇怯美闯吹亩ㄎ唬落实好一城一策、因斥♀♀∏施策、城市政府主体遭♀♀○任的长效调控机制”,此次会议重提结构性去杠杆。♀♀⊥日,住建部约谈部分城市政府负责人♀♀。强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信衡♀♀∨初现。

5月18日,住解♀♀〃部再次对4个城市进行了预警提示。之后,住建部♀♀》⒉荚ぞ提示、约谈部分城市政府负遭♀♀○人,延续趋严态势。

6月,中国肉♀♀∷民银行党委书记、中国银♀♀”<嗷嶂飨郭树清在第十一届陆家♀♀∽炻厶成瞎开表示,必须正视一些地方房地产金肉♀♀≮化的问题。近年来,我国一些城市住户部门♀♀「芨寺始彼倥噬,相当大比例居民家庭负债率达到难以持♀♀⌒的水平,更严重的是,全社会的新增储蓄资♀♀≡匆话胱笥彝度氲椒康夭领域b♀♀‖一些房地产企业融资过度挤占了锈♀♀∨贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长菱♀♀∷房地产投资投机行为。

6月后,境内债、ABS♀♀ ⑿磐小⒚涝债都受到不同程度的政策收紧♀♀ 

源自土地市场过热?♀♀

此次融资政策收紧与“因城殊♀♀々策”思路一致,更多体现为结构性优化碘♀♀△控和窗口指导,而不是♀♀♀“一刀切”收紧。

高力国♀♀〖驶东区近日发布的中国商业地产投资市斥♀♀ 研究报告指出,能够轻易获得融资或再融资碘♀♀∧日子已经结束,因此,投资者需要多元烩♀♀’的融资手段以确保未来所需资金衡♀♀⊥降低融资成本。其调研结果显示,银行仍然最被依赖,♀♀〕过35%的受访者表示银行贷款♀♀〗是其主要资金来源,随后依次为合资公司和这♀♀〗略联盟、信托、结构性产品、发行♀♀【惩庹券,对应比例分别为13%、12%、11%和11%。<♀♀/p>

房企融资环境缘何在第垛♀♀〓季度突变?

华泰证券房地♀♀〔首席分析师陈慎日前在公开演讲中表示,近来,♀♀ 暗赝酢逼灯翟傧种苯哟俳了融资管控。陈慎表示,粹♀♀∮历史经验来看,房地产行业融资政策的扁♀♀′化往往缘于土地市场的波动。2010年、2016年房地♀♀〔行业融资政策的收紧都分别对应菱♀♀∷土地市场的高热度,尤其是“地外♀♀□”的出现。

但陈慎认为,相对而言,2019年以来的土地市斥♀♀ 回暖与此前有所不同:一方面,土地市场更多斥♀♀∈现为结构性回暖;另一方面,溢价率整体上升幅度有限♀♀♀。因此,此次融资政策收紧与“因城施策”思路一♀♀≈拢更多体现为结构性优化调控和窗口指导,而不殊♀♀∏“一刀切”收紧。因此陈慎判断,融资监管的意♀♀♀图在于通过控制融资来平抑部♀♀》殖鞘型恋厥谐∪榷龋♀♀〈佣稳定房地产市场销售终端预期b♀♀‖降低房企未来潜在经营风镶♀♀≌。

国泰♀♀【安证券研究报告指出,从具体融资方式看,开♀♀》⒋年初边际放松,在地产融资中的重要性将进一步♀♀⊥瓜裕恍磐腥谧誓瓿趸嘏,但预计下半年将收紧;信逾♀♀∶债2019年延续去年热度,新发信用债规模进一步增加b♀♀‖融资成本也降低至5%左右,但进入二季度后,信用债规♀♀∧H面收缩,5月份新发信用债规模环比下降54.7%;海外♀♀♀债一季度发行量增加,5月以来跌幅明显;资♀♀〔支持证券自去年以来环境较为宽松,5月开始跌幅明镶♀♀≡。

美元债炙手可热

由于房企普遍“缺血”,现在融资政♀♀〔咧鸩绞战簦它们不得不将目光投镶♀♀◎海外。

6月份以来,房企出海融资显肘♀♀▲提速,美元债一时之间变得炙手可热。

有业内人士封♀♀≈析认为,尽管从2018年第四季度以来♀♀。房企融资难度有所缓解,融资计划的实施开殊♀♀〖井喷。然而由于房企普遍“缺血”,又测♀♀』断加快拿地速度,所以融资需求依肉♀♀』较大。现在融资政策肘♀♀○步收紧,它们不得不将目光投向海外。

中♀♀≡地产研究中心统计数据显殊♀♀【,在国内融资收紧预期渐强♀♀≈时,房地产企业海外融资计划密集发布。2019年7月以♀♀±吹陌敫龆嘣率奔淠冢房企的美元融资计划已经高达1♀♀70亿美元,刷新了历史最糕♀♀∵记录。与此同时,房企的融资成扁♀♀【在快速上升,上半年,美元债的融资利率平均在6%左♀♀∮遥到了7月,美元融资平均利率意♀♀⊙高达8%。

有数据显示,在国家发展改革委于7月12♀♀∪辗⒉挤康夭企业美元债收紧政策后,房地产企业在♀♀〈翱谄诒愦蠓⒚涝债,合计超过25亿美元。

仅7月17日当天,就有金茂、佳兆业、融信♀♀∪家中型房企同时公告美元优先♀♀∑本莸姆⑿屑苹,总金额合计11亿美元,其中佳兆业的柒♀♀”面利率达到10.875%。

尽管房地产企业密集涌入海外♀♀♀资本市场,但目前来看,仍以大中锈♀♀⊥房企为主,且各个房企的肉♀♀≮资额与融资成本也相差甚远。

据记者统计,2019年以来b♀♀‖内地房企共发行106支免♀♀±元债,发行金额合计393.07亿美元。这其中,封♀♀、债规模超过20亿美元的仅有恒♀♀〈蟆⒏涣Α⑷诖础⒈坦鹪啊⑹烂,这5♀♀〖曳科蟮姆⒄金额合计高达♀♀108.8亿美元,占全部房企发债总额的1/3以上。

成本相差2.77倍

2018年以来,房企境外债♀♀〉姆⒄成本便一直居高测♀♀』下,且各大房企之间相差甚远。

据克而瑞♀♀⊥臣疲从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发这♀♀‘的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事♀♀∈瞪希2018年以来,房企境外债的发债成本♀♀”阋恢本痈卟幌拢特别是2018年10月,♀♀【惩夥⒄成本突破8%,之后均维持在7.♀♀5%以上。

值得注意的是,TOP30房企肘♀♀⌒,佳兆业、华夏幸福、绿地、融信、正荣、♀♀⊙啪永帧⑿鲁堑7家房企的美♀♀≡债发行额均超过10亿美元。其肘♀♀⌒,佳兆业集团海外发债次数多达5次,融资总额达15.5亿♀♀∶涝,票面利率均超过10%,最高达到11.75%。

记者注意到,诸肉♀♀$龙光地产、时代地产、禹洲地产、建业碘♀♀∝产等主要依赖境外债券融资的房企,其境外债券这♀♀〖各公司总融资规模的30%以上,其♀♀≈薪ㄒ档夭2018年的境外融资额更是占♀♀【萜涞逼谧苋谧使婺550%。因此,在海外发这♀♀‘利率整体飙升的背景下,对于此类企♀♀∫刀言,情况愈发不利。

即便成本居高不镶♀♀÷,仍有不少房企“前赴后继”,有多家此前几乎粹♀♀∮不发行美元债的房企也加入其♀♀≈校且它们的融资成本更高。如A股上市公司♀♀√┖碳团就宣布,境外全资子公司Tahoe Grou♀♀p Global(Co.,)Limited拟在境外公库♀♀―发行不超过18亿美元的免♀♀±元债券,目前已完成4亿美元的债券发行。值得注♀♀∫獾氖牵此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%,♀♀∶堪肽曛Ц兑淮巍

房企的成本之高令业内哗然。粹♀♀∷前当代置业发行的刷新了亚洲公开债券发行♀♀〖吐几呦⒄券的票面利率也达到了15.5%。记者发现,1♀♀5%的票面利率相较于TOP30♀♀》科笾腥谧食杀咀畹偷幕润(平均票面利率不足4%)足足高出了2.77倍。

出路在何方

因此,降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标,不少房企开始“降低杠杆,加快回款”。

房企高成本融资的背后,是正在到来的偿债高峰以及资金困局。

恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

宏观上来看,今年下半年,95家重点房企的到期债券为1706亿元,达到2018年全年到期债券的75%,融资环境收紧叠加偿债高峰的来临,将使地产行业的融资压力进一步增大。

有投行人士在接受记者采访时直言,在债务密集到期以及资金需求量激增的情况下,房企大多只能借新还旧。而融资渠道的收紧和成本的飙升,又反过来加剧了房企的资金困局。

光大证券首席固定收益分析师张旭指出,今年二季度以来,房企就开始面临资金面的收紧。在此背景下,房企不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪,逐步接受更高的融资成本。

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,美元债对于多数房地产企业来说,并非主要资金来源,只有部分企业,特别是在港上市的房企发行美元债较多。此外,信托与海外融资只是加强合规化监管,并不是全面暂停,影响预计不会太大。

国泰君安的研究报告则认为,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

因此,降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标,不少房企开始“降低杠杆,加快回款”。据记者了解,多家房企将回款指标作为业绩考核的重点。

 

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(责任编辑:陈怡心)

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