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文章来源:太仆寺旗资讯网 发布时间:2019-09-22 22:22:29  【字号: 大  中  小 】

  2分赛车单双 |防范风险房企海外发债收紧|||||||

海外发♀♀♀≌收紧,房企融资困境又一次出现在聚光灯下♀♀♀。

近日,国♀♀〖曳⒄褂敫母镂发布的《国家发这♀♀」与改革委办公厅关于对房地产企意♀♀〉发行外债申请备案登记有关要求的♀♀⊥ㄖ》明确,房地产企业发行外债只能用于置换未来意♀♀』年内到期的中长期境外债务。房地测♀♀→企业在外债备案登记申请♀♀〔牧现幸列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规♀♀∧!⑵谙耷榭觥⒕发改委备案登记情况等,并提交《柒♀♀◇业发行外债真实性承赔♀♀〉函》。这意味着,房企境外发债所募资金的用途仅剩下♀♀ 俺セ咕烧”。

上述♀♀♀《通知》的发布,无疑为一些希望通过发♀♀⌒忻涝债缓解资金链压力♀♀〉姆科笊狭私艄恐洹

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据了解,此次《通知》主要是为♀♀×送晟品康夭企业发行外债备案登记管理,强化市斥♀♀ 约束机制,防范房地产企业发行外债可能粹♀♀℃在的风险,促进房地产市场平稳健康发展。

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这是继监管部♀♀∶偶忧慷苑康夭信托业务♀♀〉骺刂后,再度对房企海外发债进行规封♀♀《。

对此,有投行人士向记者♀♀》治觯收紧房企海外发债,和近期房地产信托业务收紧♀♀∫谎,主要是为了防范♀♀》缦铡  

♀♀∮伤傻浇

2019年♀♀〉谝患径龋地产融资环境延续宽松趋势。但今年第二尖♀♀【度以来,房企融资环境却外♀♀』然开始收紧。

今年初,房柒♀♀◇的融资环境相对宽松。

2019年1月,央行自2018年以来第五次下调♀♀〈婵钭急附鹇剩进一步向金融市场释放流动性♀♀ 

在此背景下,2019年碘♀♀≮一季度,地产融资环境延续宽松趋殊♀♀∑。

多名房企高管在今年全国两会期间接受记者采访时扁♀♀№示,今年融资较去年更容易,对今年的房地产信贷比解♀♀∠乐观。

然而,今年♀♀〉诙季度以来,房企融资烩♀♀》境却突然开始收紧。

<♀♀p style="text-indent: 2em; m♀♀argin-bottom: 15px;">4月19日,中央政肘♀♀∥局会议明确,“要坚持房子是用来住♀♀〉摹⒉皇怯美闯吹亩ㄎ唬落实好一城一策、因♀♀〕鞘┎摺⒊鞘姓府主体责任的长效调控机制”,♀♀〈舜位嵋橹靥峤峁剐匀ジ芨恕M日,住建部约谈部分斥♀♀∏市政府负责人,强调房地产市场调库♀♀∝目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

5月18日,住建部再次对4糕♀♀■城市进行了预警提示。之后,住建部发布♀♀≡ぞ提示、约谈部分城市政府负责人b♀♀‖延续趋严态势。

6月,中国人民银行党♀♀∥书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家租♀♀§论坛上公开表示,必须正视一些地方房碘♀♀∝产金融化的问题。近年来♀♀。我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大♀♀”壤居民家庭负债率达到难以持续的水平,更砚♀♀∠重的是,全社会的新增储♀♀⌒钭试匆话胱笥彝度氲解♀♀》康夭领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源♀♀。导致资金使用效率进一步降低b♀♀‖助长了房地产投资投机行为。

6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度♀♀〉恼策收紧。

源自土地市场过肉♀♀∪?

此次融资政策收紧与“因城施测♀♀∵”思路一致,更多体现为♀♀〗峁剐杂呕调控和窗口指导,而不是“一刀切♀♀ 笔战簟

高力国际华东区近日发布的中国商业地测♀♀→投资市场研究报告指出,能够轻易获得融资或再♀♀∪谧实娜兆右丫结束,♀♀∫虼耍投资者需要多元化的融资手段以确保未来所锈♀♀¤资金和降低融资成本。其调研结♀♀」显示,银行仍然最被依赖,超过♀♀35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源,♀♀∷婧笠来挝合资公司和战略联盟、信托、结♀♀」剐圆品、发行境外债券,对应比例分别为♀♀13%、12%、11%和11%。

房柒♀♀◇融资环境缘何在第二季垛♀♀∪突变?

华泰证券房地测♀♀→首席分析师陈慎日前在公开砚♀♀≥讲中表示,近来,“地王”频频再现直接促进了融♀♀∽使芸亍3律鞅硎荆从历史经验来看,房地产锈♀♀⌒业融资政策的变化往往缘于土地市场的波动。2010年♀♀ 2016年房地产行业融资政策的收紧都分扁♀♀○对应了土地市场的高热度,尤其殊♀♀∏“地王”的出现。

但陈慎肉♀♀∠为,相对而言,2019年以来的土地市场回暖与此前逾♀♀⌒所不同:一方面,土地市场更多呈现为结构性回暖♀♀。涣硪环矫妫溢价率整体上升幅度有限。因此,此粹♀♀∥融资政策收紧与“因城施策”思路一致,更多体♀♀∠治结构性优化调控和窗口指导,而不是♀♀♀“一刀切”收紧。因此陈慎判断,融资监管的意外♀♀〖在于通过控制融资来平抑部分城♀♀∈型恋厥谐∪榷龋从而稳定房地产殊♀♀⌒场销售终端预期,降低♀♀》科笪蠢辞痹诰营风险。

国泰君安证券研究报♀♀「嬷赋觯从具体融资方♀♀∈娇矗开发贷年初边际放松,在地产融资肘♀♀⌒的重要性将进一步凸显;信♀♀⊥腥谧誓瓿趸嘏,但预计下半年将收紧;锈♀♀∨用债2019年延续去年热度,新发信用债规模进一步♀♀≡黾樱融资成本也降低至5%左右,但进入二季度后,♀♀⌒庞谜规模全面收缩,5♀♀≡路菪路⑿庞谜规模环比下降54.♀♀7%;海外债一季度发行量增加,5♀♀≡乱岳吹幅明显;资产支持证券自去年以来环境较为宽♀♀∷桑5月开始跌幅明显。♀♀

美元债炙♀♀∈挚扇

由于房企普遍“缺血”b♀♀‖现在融资政策逐步收紧,它免♀♀∏不得不将目光投向海外。

6月份以来,房企出海融资显著提速,美♀♀≡债一时之间变得炙手可热。

有业内人♀♀∈糠治鋈衔,尽管从2018年第四季度以来,房企肉♀♀≮资难度有所缓解,融资计划的实施开始井喷。然而逾♀♀∩于房企普遍“缺血”,又不断加♀♀】炷玫厮俣龋所以融资需求依然较大。现遭♀♀≮融资政策逐步收紧,它们不得不♀♀〗目光投向海外。

中原地产研究中心统计数据显示,在国内融租♀♀∈收紧预期渐强之时,房地♀♀〔企业海外融资计划密♀♀〖发布。2019年7月以来的半个多月时间内,房♀♀∑蟮拿涝融资计划已经高达170亿美♀♀≡,刷新了历史最高记录。与此同时,房♀♀∑蟮娜谧食杀驹诳焖偕仙,上半年,美遭♀♀―债的融资利率平均在6%左右,到了7月,美遭♀♀―融资平均利率已高达8%。

有数据显示,在国家发展改革委逾♀♀≮7月12日发布房地产企业美元债收紧政策后,房地测♀♀→企业在窗口期便大发美元这♀♀‘,合计超过25亿美元。

仅7月17日当天b♀♀‖就有金茂、佳兆业、肉♀♀≮信三家中型房企同时公告美遭♀♀―优先票据的发行计划,总金额衡♀♀∠计11亿美元,其中佳兆业的票面利率达到10.875%。<♀♀/p>

尽管房地产企业密集涌入衡♀♀。外资本市场,但目前来♀♀】矗仍以大中型房企为主,且各个房企的融资额♀♀∮肴谧食杀疽蚕嗖钌踉丁

据记这♀♀∵统计,2019年以来,内地封♀♀】企共发行106支美元债,发行金额合计393.♀♀07亿美元。这其中,发债♀♀」婺3过20亿美元的仅有恒♀♀〈蟆⒏涣Α⑷诖础⒈坦鹪啊⑹烂,这5家房企碘♀♀∧发债金额合计高达108.8♀♀∫诿涝,占全部房企发债总额碘♀♀∧1/3以上。

成本相差2.77♀♀”

2018年以来,房企境外债的发债成扁♀♀【便一直居高不下,且各大房企之间相差赦♀♀□远。

据克而瑞♀♀⊥臣疲从融资成本来看,今拟♀♀£上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外♀♀》⒄的成本则为8.34%。事实上,2018年以♀♀±矗房企境外债的发债成本便一直居高不镶♀♀÷,特别是2018年10月,境外发债成本突♀♀∑8%,之后均维持在7.5%以上。

值得注意的是,TOP♀♀30房企中,佳兆业、华夏幸福、绿地♀♀ ⑷谛拧⒄荣、雅居乐、新城等7家房企的美元债发行垛♀♀☆均超过10亿美元。其中,佳兆♀♀∫导团海外发债次数多达5次,融资总额粹♀♀★15.5亿美元,票面利率均超过♀♀10%,最高达到11.75%。

记者注意到,诸如龙♀♀」獾夭、时代地产、禹洲地产、建业地产等主要依♀♀±稻惩庹券融资的房企,其境外债券占各公蒜♀♀【总融资规模的30%以上,其中建意♀♀〉地产2018年的境外融资额更殊♀♀∏占据其当期总融资规模的50%。因此,在海外♀♀》⒄利率整体飙升的背景下,对于粹♀♀∷类企业而言,情况愈发不利。

即便♀♀〕杀揪痈卟幌拢仍有不少房企“前♀♀「昂蠹獭保有多家此前几♀♀『醮硬环⑿忻涝债的房企也加入其中,且蒜♀♀↑们的融资成本更高。如A股上市公司泰禾集团就宣测♀♀〖,境外全资子公司Tahoe Group Gl♀♀obal(Co.,)Limited拟在境外公♀♀】发行不超过18亿美元碘♀♀∧美元债券,目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的♀♀∈牵此次泰禾集团发行的债券票面年息高达1♀♀5%,每半年支付一次。

房企的成本之高令业内哗然。此前当♀♀〈置业发行的刷新了亚洲公开债券发行尖♀♀⊥录高息债券的票面利率也达到了15.5%。记者发现,15%的票面利率相较于TOP30房企中融资成本最低的华润(平均票面利率不足4%)足足高出了2.77倍。

出路在何方

因此,降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标,不少房企开始“降低杠杆,加快回款”。

房企高成本融资的背后,是正在到来的偿债高峰以及资金困局。

恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

宏观上来看,今年下半年,95家重点房企的到期债券为1706亿元,达到2018年全年到期债券的75%,融资环境收紧叠加偿债高峰的来临,将使地产行业的融资压力进一步增大。

有投行人士在接受记者采访时直言,在债务密集到期以及资金需求量激增的情况下,房企大多只能借新还旧。而融资渠道的收紧和成本的飙升,又反过来加剧了房企的资金困局。

光大证券首席固定收益分析师张旭指出,今年二季度以来,房企就开始面临资金面的收紧。在此背景下,房企不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪,逐步接受更高的融资成本。

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,美元债对于多数房地产企业来说,并非主要资金来源,只有部分企业,特别是在港上市的房企发行美元债较多。此外,信托与海外融资只是加强合规化监管,并不是全面暂停,影响预计不会太大。

国泰君安的研究报告则认为,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

因此,降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标,不少房企开始“降低杠杆,加快回款”。据记者了解,多家房企将回款指标作为业绩考核的重点。

 

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此外,晋级17日下午决赛的其他组别名额也都花落各家。 全市将按照“宣传一批、带动一批、影响一批、鼓励一批”的思路,集中开展见义勇为政策法规和典型事迹宣传进机关、进学校、进村居活动。

(责任编辑:赵璐)

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